成都商報記者 饒穎
  圓桌交流會
  歡迎您報名
  昨日,成都商報有關世紀朝陽小區住宅維修資金增值的報道引起廣泛關註,一些小區的業主、業委會成員,對他們的運作深感興趣,同時也有不少網友和讀者持有疑問,包括維修資金的增值運作是否合乎法規?是否有風險?公共維修如何進行?業委會如何才能良性運轉?以及業主如何參與小區自治等。
  對此,成都商報與世紀朝陽小區業委會進行協商後,決定在近日舉行“小區如何依法實現物權自治”圓桌論壇,誠邀包括其他小區業主、業委會成員在內的各界人士報名參加,群策群力、共同探討如何更好地為小區業主服務。
  報名熱線:028-86613333~1。時間、地點將另行通知。
  錦江區宏濟新路世紀朝陽小區業主們利用小區的維修資金進行購買國債、存為定期增值運作,期滿後可讓小區的維修資金增值286萬元!成都商報昨日對此事的報道,引起廣泛關註和評議,但也有不少網友和讀者持有疑問:住宅專項維修資金的這種增值運作是否合乎法規?程序和路徑是什麼?是否有風險?該小區使用了多少維修資金用於公共維修以及是如何進行的?
  帶著這些問題,成都商報記者昨日再次走訪了世紀朝陽小區。
  1
  維修資金是
  怎麼運作增值的
  第一步成立業主大會
  再設立以其為戶頭的資金專戶
  在世紀朝陽小區業委會主任劉逸西看來,小區對於住宅維修資金的增值使用,真正的第一步是:成立業主大會。如果業主大會沒成立,一切無從說起。
  這是因為,在商品房開發、銷售之時,開發商和購房業主都是各自按比例交納了維修資金,在業主大會成立前,這項維修資金由物業(小區)所在地的建設(房地產)主管部門代管。主管部門委托當地一家商業銀行,開立住宅維修資金專戶。
  接下來,是設立以本小區業主大會為戶頭的維修資金專戶。小區成立業主大會後,才可以向房管部門提出申請,開立以本小區業主大會為戶頭的維修資金專戶。
  以世紀朝陽為例,他們是在2007年年底成立了業主大會,並推選成立了業委會。2009年8月,業委會召開業主大會,徵得業主“雙過半”同意後,向房管部門提出申請,委托一家銀行,設立了以世紀朝陽業主大會為戶頭的維修資金專戶,1300多萬元維修資金隨後由房管局代管開立的住宅維修資金專戶劃轉到世紀朝陽小區業主大會的專戶上。另外,業主大會開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按住戶門號設分戶賬。也就是,每戶業主都有了一個分戶賬。
  買國債存定期不會虧損
  所有錢都在專有賬戶上運轉
  劉逸西說,有了這個維修資金戶頭後,要進行增值運作或者公共維修使用,首先要遵循《住宅專項維修資金管理辦法》,經過小區專有部分占建築物總面積三分之二以上業主和占總人數三分之二以上業主同意,即“雙三分之二”以上業主同意後,才能實施。由於房管部門對該項資金負有監管責任,因此如何使用還需要向房管部門申請,經過他們的嚴格把關審批。
  據劉逸西介紹,2013年,業委會曾與銀行協商,準備再次進行購買國債的增值。但根據2012年中國人民銀行和財政部出台的銀髮(2012)65號文件規定,憑證式國債僅面向個人投資者發售,不得向政府機關、企事業單位、社會團體等機構投資者發售。因此,用維修資金再次購買國債暫無法進行。另外,在進行上述增值運作時,該小區的專戶上,都留有100多萬元到211萬多元活期存款,供日常維修使用。
  劉逸西強調說,上述運作都合乎法規政策,而買憑證式國債和存定期,都不會造成賬戶虧損風險;另外,上述運作,所有的錢都是在業主大會的專有賬戶上運轉進行,增值的部分繼續滾動進入該賬戶,增值利益都是大家的,他和業委會成員根本不可能私下插手染指。
   2
  維修資金是
  怎麼用於公共維修的?
  8年100多項維修項目
  總共花了30多萬
  一方面是住宅維修資金在增值,另一方面,該小區的這項資金用於公共維修的情況如何呢?
  劉逸西向成都商報記者出示了公共維修方面的資料報表,報表顯示,這些項目包括電梯更換零件、樓頂水箱維修等,一些小項目花費四五百元,最大的一筆開支3萬多元,用於整個小區消防設施的維修更換等。劉逸西稱,小區運行8年多來,截至目前,使用住宅維修專項資金進行了100多項大小維修項目,總共花費30多萬元。
  用於公共維修部分的資金,又是如何使用的呢?據劉逸西介紹,首先是業主或物業公司發現和提出問題,比如哪些公共設備、設施壞了需要維修、更新、改造,由物業公司以工作函件的形式提交到業委會。業委會經初審後派員實地進行勘查,進行確認,由物管公司提出維修項目計劃、預算報價等方案,業委會再對其方案和報價進行審查和市場詢價。“從報價到市場詢價,業委會和業主代表自始至終都參與其中,嚴格把關審查審核。”
  修不修 花多少錢
  都要提交到業主大會表決
  接下來,到底是否進行維修、花費情況如何,業委會都要把小區維修項目提交到業主大會表決,待“雙三分之二”以上業主同意後,再報請房管部門備案審查,並由物業服務公司組織實施。在施工過程中,業委會和業主代表要進行現場監督。
  此前媒體多有報道,這個“雙三分之二” 以上同意的法規硬性規定,在許多小區由於業主意見分歧無法通過,包括維修資金使用在內的諸多小區事宜,也因而無法實施進行。世紀朝陽小區包括上百項維修資金使用在內的諸多事項,如何徵得了“雙三分之二” 以上業主同意呢?
  劉逸西解釋說,這需要兩方面的積極性,一是經過業委會多年工作,小區業主們普遍對小區事務很關心、有熱情,願意積极參与。另一方面,業委會在每個單元都有兩至三名業主代表,諸多事項都要請他們一一上門,向業主說明情況、征求意見、請他們投票是贊成還是反對;而作為對單元業主代表的補償,他們會給予業主代表一定的報酬,每回收一戶的投票,給予10元補貼,這筆錢由業委會從工作經費中支付,雖然錢不多,但多少也能體現出對業主代表勞動付出的尊重,促進了大家工作的積極性。
  維修結束後
  錢不經業委會手由銀行劃轉
  劉逸西稱,公共維修施工結束後,這筆維修費用,不經業委會之手,而是由物業公司向房管局維修資金監管辦申報,經審查後再從銀行將資金從小區住宅專項維修資金賬戶上劃轉給實施施工的維修單位或墊資企業(物業公司)。
  在世紀朝陽小區,成都商報記者隨機詢問了多名業主,部分年輕業主表示,他們不清楚該小區住宅維修資金增值和使用情況;部分中年、老年業主則表示,知道小區維修資金的使用事情,小區業委會成員、業主代表來找過他們征求意見和投票,相關情況此前也都公告在小區通告欄。他們認為,住宅維修資金增值是個好事情,對今後住宅維修可以更加放心一些。
  目前,該小區也有多個維修項目未獲得業主大會通過,因此不能實施。一些通過了的項目,目前正準備實施。不過,該小區正在進一步推行專項維修資金緊急使用預案和專項維修資金備用金管理制度等,盡可能讓維修資金更快更好地為業主服務。  (原標題:住宅維修金咋賺錢?商報邀你討論)
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